По данным Минюста Грузии, с 2011 года «Национальное бюро исполнения» продало на аукционах более 17,5 тысяч единиц жилья, заложенного под ипотеку. Уже можно говорить о тенденции – половина проданного ипотечного долга пришлась на частных ростовщиков, а не коммерческие банки.
Грузия остается страной неплатежей по кредитам, выданным под гарантии недвижимости. Согласно закону, банк инициирует выселение заемщика из залогового жилья в случае просрочки на шесть и более месяцев. Если должник не гасит долг, его могут выселить из ипотечной квартиры и продать ее на торгах по решению суда – даже если это единственное жилье. При вынесении решения суд учитывает, насколько были уважительными причины просрочки выплат и в какой степени должник осуществлял посильные выплаты.
Специалисты указывают, что это правило не распространяется на частный сектор, который хотя и действует официально, но, в отличие от банков, не учитывает платежеспособности кредитора, а процентные ставки превышают на 100% в год. Контроль Нацбанка распространяется только на тех ростовщиков, которое выдали более 20 ипотечных кредитов. В таком случае они обязаны получить лицензию на осуществление финансовой деятельности. Выдача более мелких ипотечных кредитов регулируется лишь уголовным и гражданским кодексом.
Your browser doesn’t support HTML5
Ипотечные кредиты. Частный ростовщик срывает банк
В текущем году половина проданного с молотка имущества, а это более 1000 единиц, пришлась на частных ростовщиков. Глава правления «Общество и банки» Георгий Кепуладзе говорит, что корень проблемы кроется в низком финансовом образовании части населения:
«Пик продаж заложенного жилья пришелся на 2016-17 годы – около 1800 случаев в год. В последнее время частный сектор постепенно отодвинул банки на второй план. Общий портфель заложенной в банки недвижимости в сотни раз превосходит остальные секторы, однако неплатежи по кредитам низки. Это естественно, так как Нацбанк ужесточил правила выдачи кредитов по ипотеке, и центр тяжести сместился к частникам. Они более мобильны, и более охотно выдают деньги под ипотеку, зачастую с целью захвата жилья. Что касается оценок, то если на условную недвижимость в 20 тысяч банк выдаст кредит в 16 тысяч, то частник в лучшем случае одолжит половину этой суммы, да и то в сжатые сроки и под грабительские проценты. Разумеется, тенденция обусловлена именно этим фактом».
На сегодня лицензии на выдачу кредитов получили около 200 физических лиц, и, по мнению Георгия Кепуладзе, сфера нуждается в наведении порядка – Нацбанк обладает полномочиями ужесточить правила по выдаче кредитов для частников, считает эксперт.
Иное мнение высказала доктор экономических наук, профессор Лия Элиава. Грузия обязана учитывать опыт цивилизованных государств, где контроль этого сектора не находится в компетенции Нацбанка:
«В Грузии этот сегмент рынка регулируется лишь Гражданским кодексом, 28 лет оставаясь вне зоны контроля. Я не припоминаю государства, где этот вопрос регулирует Нацбанк. Игнорирование этой проблемы ухудшает и без того тяжелый социальный фон. Нацбанк не в силах справиться с этим рынком, как не справился в свое время с деятельностью валютных точек или ломбардов».
Лия Элиава предложила свою модель решения проблемы:
«Думаю, мы должны учитывать опыт США или Франции, где контроль над этим сектором осуществляется специальным законом, который устанавливает верхний предел ставок по кредитам, превышающих банковский на фиксированный процент. К примеру, если максимальная цена этих кредитов равняется 5%, то частный сектор не имеет права превышать этот процент более чем в три раза. Этот же закон регулирует другие принципы кредитования, координируя их с банковской сферой. Думаю, работать надо с учетом нашей специфики, но не выходя за рамки основного принципа».
Кроме вышеупомянутых мер, эксперты рекомендуют властям заняться изучением компаний, управляющих проблемными активами. На деле эти структуры давно превратились в конторы по насильственному выбиванию долгов, зачастую на грани нарушения законодательства.